전문가칼럼
| 법원 경매장에 나타난 주택보증공사 | ||
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글쓴이 : 이승노 회원편
작성일 : 2024-05-28
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법원 경매장에 나타난 주택보증공사 요즘 나라 전체에서 세입자에게 임대인이 전세보증금 반환을 못해 줘서 문제가 크게 되고 있다는 메스컴의 보도가 연일 대서특필하 지가 몇 달이 지나가고 있다. 그 와중에 보증을 서 준 주택보증공사는 보증금 반환의 어려움과 비난을 면치 못하고 있다. 소위 임대차 3법으로 전세가가 최고이고 부동산 가격이 최고일때 입주한 세입자에게 전세보증을 서 준 주택도시보증공사(HUG)는 전세금의 하락과 부동산 가격5의 하락으로 돌려받지 못한 보증금 손실이 조 단위가 넘는 것으로 알려져 있다. 그렇게 수동적이던 주택보증공사가 빌라의 경우 낙찰가가 계속 떨어지자 세입자가 선순위라 보증을 서 줬는데 선순위이지만 낙찰이 되면 선순위 임차권의 지위를 포기하는 각서를 법원에 써 내며 보증금 환수에 노력을 다하고 있다. 그러던 주택도시보증공사가 이제는 태도를 크게 달리하고 있다. 낙찰가가 떨어진 빌라와 오피스텔의 경우 주택도시보증공사가 직접 입찰에 나서서 낙찰을 받아가고 있다. 서울 남부지법의 경우 하루에 약 20-30여개 정도를 주택도시 보증공사가 낙찰받아 가고 있다. 인천법원과 부천지원 등등 전세보증을 서 주고 전세보증금 반환이 잘 되지 않는 소위 전세보증금사기사건이 많이 일어난 곳을 위주로 주택도시보증공사가 직접 매수에 나선 것이다. 이를 경우 임차인을 대리하여 보증을 서 준 주택도시보증공사는 낙찰가를 감정가의 약80-85% 수준에서 입찰을 하여 낙찰을 받아가고 있는데 그 숫자가 경매 건수에서 차지하는 비중이 크다는데 주의해서 봐야 한다. 이럴 경우 주택도시보증공사는 자신이 보증서 줘서 받아야 할 돈과 경매입찰로 지급해야 할 돈을 서로 퉁치는 소위 상계를 신청하면 되는데 낙찰받고 일주일 안에 법원 경매계에 상계신청서를 내면 추가로 돈을 더 마련하지 않아도 된다. 주택도시보증공사는 이렇게 경매받은 부동산 물건들을 어떻게 활용할 것인지 궁금하지 않을 수 없다 . 궁금하던 차에 이번에 그 해답이 정부로부터 나왔다. 야당의 부동산보증금 미반환 문제를 선구제 후회수 방안에 반대하던 정부와 여당이 문제가 된 빌라와 오피스텔 등을 정부가 구매를 하여 서민들과 임대차 보증금을 반환받지 못한 사람들에게 무상으로 10년간 임대주택으로 공급을 하겠다고 국토부에서 발표를 하고 나선 것이다. 이제 문제는 부동산시장에서의 반응이 궁금해진다. 정부의 적극적인 부동산시장 개입이라는 비판을 들으면서도 이렇게 하는 이유가 궁금해진다. 우선 부동산 시장은 고금리와 수급의 불안정 및 건설원가 증가로 공급이 일어나지 못하고 있고 가격도 떨어져 시장에서의 가격으로는 부동산을 공급할 수가 없다는데 문제가 있다. 그러면 언젠가는 부동산 가격이 상승하여 시장가격이 오르면 즉 신규 공급이 나올정도로 올라야 시장에서는 부동산공급을 재개하게 될 것이고 그 시점은 미래의 언젠가가 될 것이다. 그 시점은 부동산 가격이 많이 올라 토지비용, 인건비, 자쟈비 등을 제외하고 최소한 정상마진 정도는 남아야 부동산시장에서의 신규 공급이 재개 될 것이고 그 때 까지는 신규공급이 일어날 수 없을 것이다. 그 이후 기존의 부동산 가격이 상승하여야만 부동산 신규공급이 일어날 수 있음이다. 그때까지 기다려야 하고 그 이후에는 부동산가격이 크게 상승할 가능성이 농후할 것이다. 정부의 이런 결정에는 서민의 주거안정과 부동산시장의 안정이라는 두마리 토끼를 잡기 위함일 것이다. 일단 부동산시장에서의 정부의 역할을 주목하여 볼 것이고 향후 정부가 부동산시장에서의 역할도 기대하여 볼 여지가 있어 보인다. 부동산시장이 어려울 때 정부가 공공재원을 이용하여 부동산 시장의 연착륙을 유도해 나가야 한다는 전문가들의 조언을 깊이 들여다 봐야 할 개연성이 커지는 시점이다. 정부의 부동산 시장에서의 공공의 역할을 기대해 보는 이유가 바로 여기에 있다고 할 것이다. 정부의 적극적인 부동산시장 활성화 대책을 기대해 본다.
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