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안전한 부동산 계약을 위해 빌라왕 사건으로부터 배워야 할 점은...

글쓴이 : 최영곤 교수편

작성일 : 2023-03-10

안전한 부동산 계약을 위해 빌라왕 사건으로부터 배워야 할 점은...

요즘 세상을 떠들썩하게 한 빌라왕 사기 사건에서는 소비자 피해도 문제지만 제도적 보호 장치의 허점도 드러난 사건이어서 그 파장이 더 크다. 정부에서 후속대책을 발표하고 나섰지만 문제가 해결되기까지는 많은 시간이 걸릴 것으로 보인다. 소비자로서 이번 사건으로부터 안전한 부동산 임대차 계약을 위해 필요한 사전 예방법을 배우는 게 중요하겠다.
빌라왕 사건의 개요는 이렇다. 전세의 경우 세입자들은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것이라 믿고 계약을 하였지만 보증금이 주택 매매가격을 초과하게 되는 역전세가 발생하면 문제가 생기는 것이다. 이로 인해 경매가 진행될 경우, 집값보다 채무가 많거나, 또는 집주인의 세금 체납액이 많은 경우 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 돌려받을 수 없어 피해를 입게 될 수밖에 없다. 일반적으로 이런 경우는 계약 전 선순위 권리자를 살펴보고, 이들의 권리행사가 우선적으로 이루어지는 상황을 미리 예상해보면 어느 정도 예방을 할 수 있다. 그러나 빌라왕 사건 피해자는 대부분 사회초년생, 신혼부부 등으로 전세는 안전하다고 생각하고 있는데, 여기에 건축주, 중개브로커까지 가세하다 보니 시세보다 부풀려진 가격에 계약하는 사례가 많았다. 또 집주인이 계획적으로 중간에 명의를 바지사장(일명 빌라왕)으로 넘기고 다량의 빌라소유자인 빌라왕은 고액의 세금체납을 발생시킨다. 결국 빌라왕 소유의 빌라에 대해 경공매가 진행되더라도 세입자는 세금보다 우선순위에서 밀려 결국 전세금을 돌려받을 수 없게 된다.

여기까지 빌라왕의 전세사기 사건의 전말을 간략히 보았는데, 이러한 사기 사건의 여러 원인과 소비자로서의 대응책을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 전세계약 시 시세를 제대로 확인 안하고 깜깜 이로 계약하는 점이다. 빌라의 경우 전세가격이 매매 시세가격보다 비싸다는 사실을 제대로 파악 안하고 높은 가격에 전세로 들어오게 된 경우이다. 이러한 원인은 시세조회가 아파트처럼 쉽지 않는 점을 이용했다. 이처럼 전세가격을 알기 어렵거나, 높다고 판단되는 경우 전세보다 월세를 선택하는 것이 안전하다.

둘째, 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험 제도를 역이용한다는 점이다 'HUG 보증보험에 가입하면 안전하게 전세금을 지킬 수 있다'는 식으로 임차인을 안심시킨 뒤 비싼 금액에 전세를 체결하고 잠적해 버린다. 그래도 이 경우에 세입자는 HUG로부터 보증금을 돌려받을 수 있어서 다행이지만, HUG에서는 대위변제로 인한 누적 피해액이 늘어나고 있어, 개선이 필요하다는 점이 지적되고 있다. 이에 따라 앞으로는 전세금 반환보증보험의 조건이 되는 전세가율이 기존의 100%에서 90%로 낮춰진다는 점을 기억해야 되겠다. 즉 앞으로는 전세가가 집값의 90%를 넘으면 보증보험 가입이 안 된다는 것이다. (2023.5.1.이후 시행)
그러나 위와 같이 반환보증보험에 가입한 임차인들은 그래도 대위변제를 받을 수 있지만 미가입 임차인들은 고스란히 피해를 보게 되니 꼭 보증보험에 가입하는 것이 필요하다. 미가입한 경우 경매절차를 거쳐 전세금을 돌려받아야 하는데 이 경우 해당 절차에 장시간 소요될 수 있고, 낙찰가가 낮거나 선순위 채권이 많은 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.

셋째, 집주인이 전세계약 체결 직후 현행 주택임대차보호법상 법적효력이 “계약체결 다음날 0시”부터 효력이 발생하는 허점을 이용해 그사이 집을 매도하거나 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우도 있다. 다행히 정부에서 이번 전세사기 대응책으로 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다.'는 특약을 명시하도록 함으로써, 집주인이 계약체결 직후 집을 매도하거나 담보대출을 받지 못하도록 제도적으로 보완하였다.

넷째, 보증금 반환청구권을 보호하기 위해 임차권 등기절차를 간소화하는 방안도 나왔다. 이번 ‘빌라왕’처럼 집주인 사망 후 상속관계 정리가 어렵거나 의도적으로 고지를 피할 경우 임차권 등기가 어려운 경우를 감안하여 임대인 고지 전에도 임차권등기가 가능하게 되었다.

다섯째, 빌라왕 사기사건에서 보듯이 수천채 빌라를 소유한 바지사장, 소위 빌라왕은 고액의 세금을 체납하고 있으므로 임차인은 순위가 밀려 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생한다.이에 대한 보완책으로 집주인의 동의 없이도 집주인의 미납세금을 열람할 수 있도록 하고, 집주인에게 납세 증명서 제시를 요구할 수 있는 규정도 신설할 예정이니(주택임대차보호법령 개정), 앞으로 전세계약 전 집주인의 체납내역을 꼭 확인해야 할 것이다. 상습적으로 전세금을 돌려주지 않는 이러한 악성 임대인을 안심App을 통해 공개하는 법안도 마련되었다.

요약하면 무엇보다 전세금 반환보증보험에 정당하게 가입하고, 가입당시와 조건이 변경된 경우에는 제때 보증보험사에 적기에 통지하여 보증심사 시 거절사유가 되지 않도록 신경 쓰는 것이 중요하다. 그리고 집을 고를 때도 주변 매매가/전세가 시세를 확인해야 하는데, 곧 “자가진단 안심APP”이 출시되고. 임대인의 세금체납 정보도 사전 열람할 수도 있게 되니, 계약 전 이를 통해 악성 임대인을 골라내는 주의도 필요하다. 이를 꼭 숙지하고 전세 계약전이나 보증보험가입 전 확실하게 점검하여 소중한 보증금을 잃고 길거리로 나앉는 일이 없도록 하자.

최영곤
온비드 (칼럼리스트)

전북대학교 평생교육원 부동산 경매과정 교수
한국자산관리공사 “온비드 칼럼니스트”
서울자산파트너스 대표
전북대 평생교육원 강의

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